紧抓房地产市场“金九银十”窗口期，各地正在不断加快政策落地节奏。

　　8月底，多部门联合发文将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，人民银行、金融监管总局表示，将全国首套房、二套房商贷首付比例下限降至20%、30%，并下调二套房利率下限。9月份以来，全国已有多地优化楼市政策，南京、沈阳、大连、兰州、青岛、济南等城市取消限购；东莞市住房公积金管理中心发布新政，可提取公积金支付新房首付款。此外，近日深圳已优化离婚购房政策。降低首付比例、降低房贷利率加点数、降低交易税费等成为各线城市政策优化方向。

　　在政策“组合拳”推动下，近期各地房地产市场信心明显提升。以北京地区为例，根据中原地产研究院监测，9月2日、9月3日两天，北京二手房成交量出现翻倍；杭州8月25日至9月5日日均带看量较8月前24天增长6.1%。随着近期房地产政策“大礼包”加速落地，北上广深等一线城市楼市带看量、成交量已明显回升，不少业内人士预计，房地产市场有望重迎“金九银十”。

　　市场交易升温

　　从政策效果来看，一线城市新房、二手房热度均有所上升，新房项目到访和认购热度上涨明显，特别是优质板块项目，购房者关注度较高，其中北京、上海市场热度明显高于其他城市。

　　从购房意愿来看，中指研究院调查数据显示，“认房不认贷”政策执行后，全国置业意愿提升了15个百分点，北上广深均提升明显。该研究院9月4日至6日的线上问卷调查显示，政策落地后，消费者购房信心显著提升，其中，北京、上海购房意愿强于上月的受访者占比提升超15个百分点，广州、深圳提升幅度相对较小，分别提升7个、10个百分点。受访者中计划半年内购房的占比升至30.5%，创近一年来新高。

　　从价格水平来看，近期，部分新房项目已明确收回价格优惠，二手房业主预期有所好转后，议价空间也在缩小。中指研究院市场研究总监陈文静认为，近期利好政策出台后，对于市场预期带来积极影响，核心城市房价有望逐步止跌，但弱二线及三四线城市房价仍有下调压力。整体上看，房价呈现一定趋稳态势。但同时，综合专家和从业人员的看法，对于新房市场来说，当下房企策略仍以快速出货为主，尚未出现明显涨价预期。

　　一线城市市场交易量明显增长。中指研究院监测数据显示，9月4日至10日，北京新房销售10.3万平方米，环比增长16.9%；销售860套，环比增长17.8%；认购1037套，环比增长82.9%。深圳上周新房销售面积约3.8万平方米，环比增长3.8%。

　　另外，9月首个周末，房天下线上访问量较8月日均大幅提升，专家预计，随着核心城市线上楼盘访问量的增加，预计后续网签数据和实际成交也将出现好转。总体来看，对于“认房不认贷”等政策的影响，业内人士认为，政策“大礼包”对有改善住房需求的家庭有明显利好，也激活一部分有观望情绪的购房人重启置业计划，楼市的“金九银十”值得期待。

　　需求恢复仍需时间

　　值得注意的是，“认房不认贷”政策落地后，据多名北京市房地产中介从业人员观察，北京市一手房成交量显著增加，而二手房挂牌量虽增加，但交易量仅比前几个月略有起色。

　　“最近二手房交易量比前几个月稍有起色，但是房价未上涨。” 来自北京市丰台区的房地产中介工作人员张凤娟向《金融时报》记者介绍，据她观察，北京市房价相对稳定，政策出台后，新房成交量显著增加，与前几个月相比提高较为明显，但活跃程度仍然有待提高。而二手房挂牌仍以“降价跑量”为主，不同状况的房源价格表现不一，部分老旧房屋业主想利用政策红利期换房，或进行资产腾挪和置换。

　　在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，新房成交量提升主要原因如下，整体上看，本轮房地产需求主要以改善性需求为主导。当前的市场政策对于“卖一买一”及二套房需求都有支撑，而这部分消费者购房时更倾向于购买新房，因为新房的户型和设计理念都是最新的。另外，现在开发商对新房的定价相对合理，主要目的是以降价和提高销量来缓解资金链紧张，因此，新房的成交量必然会增加。此外，消费者对中心区的认可度较高，但中心区新房供应量较少，在选择时消费者可能认为新房的潜力更大。

　　尽管短期集中成交已显示出市场信心恢复、交易回暖的趋势，但业内人士普遍认为，政策传导、需求恢复仍需时间。陈文静认为，对于换房客户来说，换房需要一个过程，市场短期集中成交主要是此前已看房并有明确购房目标的客户，而新政精准释放的需求传导到实际销售数据仍需时间。

　　“总体看，本轮政策效果良好。” 易居研究院研究总监严跃进对《金融时报》记者表示，本轮政策落地后，部分刚需购房人会尽快开始购房，预计接下来将有部分需求依据换房等情况逐步释放。

　　政策持续优化

　　在全国多地，当前楼市政策正在持续优化。9月份以来，已有南京、沈阳、大连、兰州、青岛、济南、苏州等地取消限购。郑州、厦门、长沙等近30个城市针对局部区域或群体进行政策优化。

　　在李宇嘉看来，这是国家作出“适应供求关系发生重大变化的新形势”的重要判断后，对过去长期过热时期的一些政策进行了方向上的调整。近期，上述各地退出限购是必然过程。“二线城市有望全面取消过去在市场过热阶段出台的限制性政策，一线城市政策调整取决于市场恢复程度。”陈文静表示。

　　“限购政策放松是9月份开始的政策新特点。”严跃进认为，当前政策表现出几个重要特点，即大城市放松的力度明显增强、放松涉及外地购房和大户型购房等领域、一些购房方面的证明和资格要求已经基本上陆续废除、市区政策和郊区政策逐渐看齐。这些特点对于后续各地购房政策进一步发力有较为积极的启发。

　　业内专家认为，限购政策放松在全国很多城市落地，客观上对于购房者的购房信心提振具有积极作用，对于大城市更好解决住房问题也具有积极的导向作用。

　　“多项新政带动下，预计核心城市房地产市场‘金九银十’可期。”陈文静说。值得注意的是，当前居民加杠杆购房意愿仍然低于前几轮市场周期，因此，房地产市场复苏仍需要时间。从全国市场趋势来看，随着政策进一步跟进落实，全国房地产市场有望逐渐企稳恢复。