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你看到的楼市可能不是真楼市
来源：国是直通车 作者：《华夏时讯网》编辑 发布时间：2020-03-05
一边是线下售楼处关闭，交易几近停摆；另一边却是开发商曝出依然坚挺的销售数据。一边是挖空心思打折促销，另一边却在各个城市高价“抢地”。
近段时间以来，市场上不断传出各种不同甚至相互矛盾的信号，楼市让人越来越看不懂了。
当前中国楼市的真实情况到底如何？开发商究竟缺不缺钱？疫情之后是不是买房的好时机？国是直通车近日咨询了一些机构和业内人士。
“注水”的销售数据
有没有人注意到，现在房企线上订房的门槛越来越低，从5000元到2000元、1000元，甚至近期1元、10元都可以订房。
认筹门槛降低的结果是可以以较低的代价实现认购，再叠加一个无理由退房政策，房子这么贵的东西也完全可以“买着玩”。至于后续这些认购有多少真正转化为销售额，就只有企业自己知道了。而且，不少房企的做法是让内部员工先行认购，过段时间再退掉，或者转让出去，并没有真正把房子“卖出去”。
一家中型房企内部员工透露，在市场不太景气的时候，公司经常都是号召员工先上，出较小一部分的意向金，锁定房源。等几个月后，楼盘炒热了，再退掉或者转让给别人。有的时候为了销售数字好看也会由员工先行签下销售合同，缴纳首付款，这一部分就会被直接计入房企的销售业绩当中。如果员工钱不够，由企业提供贷款，并相应给予利息补偿，后续再退房退款。
业内人士指出，这种情况其实在房地产企业内部很常见，因为还没有网签，也不需要缴纳税费，一些企业将之作为“员工福利”，有的房企则是发动全员营销，主要目的就是为了让销售业绩“更好看”。
早在去年，就有融创、绿地、恒大等房企被曝出号召“员工买房”以冲刺业绩的情况。
3月1日，恒大表示，在全面实施“网上卖房”后，恒大2月份网上累计认购9.9万套，房屋总价值1026.7亿元。3月份，还将降低认购门槛，客户交纳2000元即可网上认购一套房。
根据克而瑞研究中心发布的数据，中国恒大2月“逆势”实现全口径销售额470亿元，同比大涨118%。
为什么要费尽周折来“做大”数据？原因很简单，为了钱。品牌房企多数是上市公司，规模和业绩直接影响股价和评级，这又与后续能否获得融资息息相关，这才是房企真正的“命脉”。
恒大的网上认购有多少会转化为真实销售，我们不得而知，但最近各个机构对恒大股票多数维持“买入”评级。营销已经成功了一大半。
撇开这些干扰项，分析人士认为，2020年2月份，房企的销售额可能是历史上“最水”的一次。考虑到1月末的春节因素和2月份防疫需要而关闭的售楼处，其实多数房企有整整20天处于“零销售”状态，这可能会让其真实销售额下跌幅度达到八成。
开发商究竟缺不缺钱？
销售下滑这么多，房企究竟缺不缺钱？
资金压力是有的，但是多数大型房企并没有想象中缺钱。
业内人士指出，其实销售回款在房企整体的资金链条当中所占比例并不算太高。加之，销售回款有一定滞后性，并没有那么快对房企的资金链形成极大压力。
证据一是许多房企仍然土地市场上积极拿地。
据中原地产研究中心统计，尽管受到疫情影响，许多城市推迟了土拍，但1-2月全国50个城市“卖地”收入5180亿元，同比仍有小幅上涨。
不少房企表现突出。2月份，有18家房企权益拿地额超过20亿元，其中绿城中国权益拿地额超过200亿元，而华润置地、中交地产、首开股份、旭辉集团、龙光地产、中骏集团权益拿地额均超过50亿元。
这些企业大多是央企国企，融资成本较低，并不缺钱。
证据二是今年前2月，房企各渠道融资井喷，一定程度上缓解了资金压力。
现阶段，许多企业真正的资金压力来自于到期债务，而今年1月份以来，许多房企大量发行海外债，已经一定程度上缓解了这种资金饥渴。
中国指数研究院发布的数据显示，1-2月份，房企海外债、信用债以及资产证券化融资金额为2713.4亿元。其中，1-2月份海外债融资1540.9亿元，同比增长3.9%。
当然，房企阵营分化很大，也有一些房企的确面临较大的资金压力，这些企业往往正在积极发债，同时减少拿地等大笔投资。
据高力国际日前一份针对112家房地产开发商的调研，多数房企选择推迟，但没有一家房企取消原计划今年推动的重要项目。招聘方面，确定会有缩减名额以及裁员的房企仅占4%。多数企业并没有到十分困难的时候。
疫情过后，房价还会跌吗？
既然房企没那么缺钱，还会继续打折吗？房价会跌吗？
还是同样的回答，这取决于疫情控制情况以及房地产调控政策的变化程度。
目前，各大房企虽然线上卖房打折声势浩大，但真正的房价优惠力度并不大。
值得注意的是，市场“热起来”的速度超过了预期。一位房企区域负责人对记者表示，其所负责的售楼处重新开放之后，到访量很大。上周末的客户到访量已经超过了去年最高峰，特别是别墅类产品很受市场关注。这可能是疫情以及隔离防控带来的购房者心态变化，改善性或者高端的产品变得很受欢迎。
去年年底时，不少城市房地产市场出现明显回调，购房者观望情绪明显。但近期，随着国内疫情防控形势出现好转，各地政策支持力度加大，这种情绪正在逐渐消退。
责任编辑：《华夏时讯网》编辑
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